Stambyte i hyresrätt

Stambyte – ett ofrånkomligt ont när man bor i en äldre fastighet och ofta en källa till frågor och funderingar. Hur påverkas just du i din vardag, och vilka rättigheter och möjligheter har du under processen? I denna artikel har vi sammanfattat allt du behöver veta om stambyte i hyresrätt.

Vad är ett stambyte?

Stammar, eller rörstammar, är byggnadens huvudleder för vatten och avlopp. Tänk dig dem som motorvägarna i en stad, där allt vatten och avlopp från mindre "gator" (läs: rör i lägenheterna) samlas och transporteras. De går oftast vertikalt genom hela huset för att serva alla lägenheter. Även om de är rejält byggda för att hålla länge, kan de bli gamla och slitna, och då krävs det en hel del jobb för att fixa dem.

Ett stambyte i en fastighet är ett omfattande och ofta kostsamt projekt som är nödvändigt för att säkerställa att vatten- och avloppssystemet fungerar som det ska.

Hur ofta genomförs ett stambyte

Ett stambyte görs oftast efter 30–60 år, beroende på kvaliteten och materialet i rören.

Stambyten har utförts på olika sätt under årens lopp och stammarna kan bestå av diverse material. Även om äldre stammar i massivt gjutjärn kan rosta, är de inte nödvändigtvis i sämre kondition än nyare plaststammar – det kan faktiskt vara precis tvärtom.

Eftersom olika lägenheter kan ha olika mycket belastning på stammarna, kan det ibland vara smartare att bara byta ut vissa delar snarare än att göra en totalrenovering. För större byggnader med mer flöde genom rören kan det krävas frekventa stambyten. Hur ofta fastighetsägaren behöver byta stammar beror också på kvaliteten och metoden som användes vid det senaste stambytet.

Hur påverkas jag av ett stambyte?

När det väl är dags för ett stambyte, som brukar ta upp till tio veckor, måste hyresvärden alltid meddela dig. Då det till större del kommer påverka ditt vardagliga liv är det viktigt att få rätt information om processen och vad du bör tänka på.

Att göra ett stambyte i en lägenhet är ett tidskrävande och komplicerat projekt. Väggar och golv måste rivas för att komma åt alla avlopp, rör och ledningar som ska bytas.

Ett stambyte påverkar inte bara dig utan även dina grannar. När hela stammen ska bytas måste vatten, avlopp och el stängas av i hela fastigheten.

Varför måste hyresrätter genomgå ett stambyte

Enligt 12 kap 15 § JB ska hyresvärden hålla lägenheten i ett skick där den är fullt brukbar. Det innebär att hyresvärden är skyldig att underhålla lägenheten med jämna mellanrum så att det är tryggt för hyresgästen att bo i den och att lägenheten ska uppfylla en viss standard.

Det finns en till anledning till varför hyresvärden genomför ett stambyte: Risken för vattenskada och andra problem relaterat till slitna och gamla ledningar och rör kan bli väldigt kostsamt i längden för din hyresvärd och därför gör man ofta ett stambyte i förebyggande syfte.

Fördel med stambyte: Allt är inte bara elände med ett stambyte. I många fall brukar hyresvärden genomföra fler åtgärder, till exempel renovering av badrum och kök, i samband med stambytet.

Standardhöjande renovering, vad är det?

När ditt kök, badrum eller annat i hemmet renoveras i samband med stambytet, kallas det för en standardhöjande renovering. Det kan vara så att det är dags för ett nytt kök i hemmet eller ett nytt badrum, då passar alltid hyresvärdarna på att renovera det under stambytet. Men det finns vissa saker att veta inför en standardhöjande renovering.

När det väl är dags för ett stambyte och det ska ske en standardhöjande renovering, så måste hyresvärden alltid få ett godkännande från dig först. Du får skriva under ett så kallat godkännandeavtal.

Bra att veta: De flesta hyresvärdar brukar erbjuda sina hyresgäster möjligheten att vara delaktiga i renoveringen av en standardhöjning i hemmet. Du kan exempelvis få välja om du vill ha badkar eller dusch i badrummet eller vad för färg du vill ha i köket.

Hyra och stambyte

Hyresvärdar höjer i regel månadshyran efter en standardhöjande renovering. Priset i sig grundar sig ofta då på att du får ett nytt badrum och/eller ett nytt kök.

Vad händer om jag inte vill skriva under ett godkännande avtal för en standardhöjning på grund av att det kan bli dyrare i hyra?

Det är bra att känna till att din hyresvärden inte får påbörja renoveringen innan du skrivit på godkännande avtalet för en standardhöjning. Skriver du inte på kan hyresvärden skicka ärendet till hyresnämnden för att pröva saken.

Tips: Skriver du inte på godkännandeavtalet och saken går till hyresnämnden, kostar det inget och du kan inte heller bli av med ditt hyresavtal. På Hyresgästföreningens hemsida kan du läsa mer om vad hyresnämnden kan göra för dig i en tvist.

Vad säger lagen om stambyte

Vilka är dina rättigheter och skyldigheter som hyresgäst när ett stambyte ska ske? Det absolut viktigaste att ha i åtanke är att du inte som helst är ansvarig för processen. Det ligger helt på hyresvärdens axlar.

Går det att påverka stambytet

Enligt hyresrättslagen har du rätt till information om vad som ska göras i ett planerat stambyte. Det innebär alltså att din hyresvärd måste informera dig om vad som ska göras och när det ska påbörjas. Däremot är det upp till hyresvärden att välja om du som hyresgäst får påverka standardhöjande renoveringar i lägenheten.

Vem är ansvarig för att underhålla en hyresrätten?

Enligt hyreslagen är det hyresvärden som är ansvarig för att hålla lägenheten i sådant skick att den är brukbar. Hyresvärden är även ansvarig för reparationer av saker i lägenheten som försämras genom ålder och bruk. Att du som hyresgäst använder dig av badrummet frekvent och det slits på, ligger enligt lag i händerna på en hyresvärd att åtgärda.

Kan jag få en hyresnedsättning medan det sker ett stambyte?

Enligt lagen kan en hyresgäst ha rätt till hyresnedsättning om det är sådant som uppstår i bostaden som påverkar livet utan att det är hyresgästen som orsakat det. Men en hyresgäst och en hyresvärd kan även avtala att en hyresnedsättning inte ska gälla, så kolla alltid noga vad som står i ditt hyresavtal för det är där det brukar stå.

Hur lång tid tar ett stambyte och hur går det till?

Ett stambyte brukar ta upp emot 10 veckor att genomföra och det är vissa saker som du bör tänka på inför arbetet. Nedan sammanfattar vi en kort lista på ‘’bra-att-veta’’ inför ett stambyte.

Inför stambyte

• Var noggrann med att du fått rätt information om kommande stambyte och annat du behöver, till exempel tidsplan, avstängningar och var du kan duscha eller laga mat.
• Din roll i ett stambyte är oftast att se till att det inte ligger saker i vägen för arbetarna. Du måste tömma eller förbereda utrymmen i lägenheten som berörs av arbetet. Plastskydd sätts alltid upp av arbetarna för att minska störning och damm.

Under stambyte

• Under rivning blir det en hel del oljud för dig som är hemma under dagen. Väggar och golv måste rivas, så det är bra om du planerat så att du inte behöver vara hemma under dagen. Ett perfekt tillfälle att utforska närområdet.
• Tänk även på att vatten och el stängs av under denna tid.

Efter stambyte

• Återställning av ditt nya kök eller badrum, om det är något du gått med på. En ordentlig städning av lägenheten genomförs av arbetarna. Hyresvärd inspekterar och godkänner stambytet.

Sammanfattning

• Byte av stammar sker oftast efter 30-60 år för att undvika skador och problem.
• Ett stambyte innebär alltid rivning av väggar och golv för att komma åt rören.
• Ett stambyte påverkar alla lägenheter i fastigheten för att vatten och el måste stängas av.
• Vid ett stambyte kan standardhöjande renovering också göras.
• Med en standardhöjande renovering kommer oftast en hyreshöjning.
• Godkännandeavtal krävs för att påbörja en standardhöjande renovering.
• Hyresvärden är ansvarig för underhållet av hyresrätter.
• Hyresgästen har rätt till information om när och hur stambyte ska ske.

Genom att se till att få rätt information så att du kan planera in dina dagar under stambytet kan du omvandla tio veckor av oljud och damm till ett utmärkt tillfälle att utforska närområdet. Vi hoppas att denna guide har varit till hjälp och att du är väl förberedd inför din hyresrätts kommande stambyte.