Hyra ut rum till inneboende

Har du mer plats än du behöver i din lägenhet? Då kan det vara en bra idé att hyra ut ett rum till en inneboende. Att ha en inneboende kan ge ett välkommet tillskott till ekonomin. För många är det också ett trevligt sätt att dela vardagen med någon annan.

I den här artikeln går vi igenom vad som gäller när du hyr ut ett rum till en inneboende.

Skillnaden mellan inneboende och andrahandsuthyrning

Det är viktigt att känna till skillnaden mellan att ha en inneboende och att hyra ut i andra hand. Reglerna skiljer sig åt, bland annat när det gäller tillstånd från hyresvärden.

Vad innebär att vara inneboende

När du har en inneboende bor ni båda kvar i samma bostad. Den inneboende hyr vanligtvis ett eget rum men delar gemensamma utrymmen, som kök och badrum, med dig.

I praktiken blir du hyresvärd och den inneboende blir hyresgäst. Ni kommer själva överens om vilka regler som ska gälla för boendet.

Vad innebär andrahandsuthyrning

Vid en andrahandsuthyrning upplåter du din lägenhet till någon annan utan att själv bo där. Det vi vill säga att den som bor i din lägenhet använder den självständigt. För att hyra ut i andra hand behöver du normalt hyresvärdens godkännande. Om du däremot har en inneboende och själv bor kvar i bostaden krävs vanligtvis inget sådant godkännande.

Det spelar ingen roll om den här personen inte betalar hyra eller om de är en familjemedlem. Enligt lagen räknas det som andrahandsuthyrning oavsett.

Inneboendekontrakt vs. hyreskontrakt

Om du planerar att hyra ut ett rum bör du alltid skriva ett inneboendekontrakt. Muntliga avtal är i många fall giltiga. Men ett skriftligt avtal gör det betydligt enklare att visa vad ni faktiskt har kommit överens om om en tvist skulle uppstå.

Ett inneboendekontrakt skiljer sig från ett vanligt hyreskontrakt. Eftersom ni delar bostad kan ni komma överens om regler som passar ert gemensamma boende. Det kan till exempel handla om städning, gäster, matlagning eller användning av gemensamma utrymmen. Det finns däremot regler som ni inte kan avtala bort. En sådan är att hyran ska vara skälig.

Enligt hyreslagen får du inte ta ut en oskäligt hög hyra för en hyresrätt eller en del av en hyresrätt. Om rummet hyrs ut möblerat får du normalt göra ett mindre påslag. Du kan även ta betalt för en skälig andel av kostnader som el, bredband och liknande.

Läs mer om inneboendekontrakt och ladda ner en gratis kontraktsmall.

Hemförsäkring för din inneboende

I de flesta fall omfattas inte en inneboende av samma hemförsäkring som du har. Därför behöver den inneboende vanligtvis teckna en egen hemförsäkring. Vad som gäller beror på försäkringsbolaget och villkoren i försäkringen. Kontakta därför ditt försäkringsbolag innan den inneboende flyttar in. I vissa fall går det att utöka försäkringen så att även den inneboende omfattas.

Att tänka på innan du hyr ut till en inneboende

En av de största utmaningarna är att hitta någon du trivs med att dela bostad med. Du vill ju leva under samma tak med någon som du faktiskt kommer överens med. Vi har sammanfattat lite hjälpsamma tips på vad du bör tänka på innan du hyr ut ett rum.

Innan du skriver kontrakt kan det därför vara bra att träffas och prata om sådant som är viktigt för er båda. Ju tydligare ni är från början, desto mindre är risken för missförstånd senare.

• Fundera över vilken typ av person du vill bo med och vilka förväntningar du har på vardagen.
• Prata om exempelvis städning, gäster, arbetstider och hur gemensamma utrymmen ska användas.
• Skriv tydliga ordningsregler om det finns sådant som är viktigt för dig. Detta kan innefatta regler kring matlagning, husdjur eller rökning.
• Be alltid om referenser från tidigare hyresvärdar. Försäkra dig om att personen verkligen skött sig i sina tidigare boenden.
• Se till att det är en skälig hyra när du hyr ut ett rum, annars finns det risk att du blir återbetalningsskyldig.
• Var noga med att det tydligt framkommer vad som hyrs ut. Till exempel uthyrningsdelens storlek, vad hyran ligger på, vad som ingår och vilken hyresperiod det gäller.
• Dubbelkolla med din försäkring om hemförsäkringen gäller för hyresgästen eller inte.
• Ha en öppen dialog under hyrestiden. Många problem går att lösa genom tydlig kommunikation

Hur mycket ska en inneboende betala i hyra

När du hyr ut ett rum i en hyresrätt ska hyran vara skälig. Om hyran är oskäligt hög kan den inneboende ha rätt att begära tillbaka den del som överstiger skälig hyra.

Det finns en tumregel för hur du ska sätta hyran: den ska motsvara hur stor del av lägenheten som den inneboende disponerar, samt ett tillägg för möbler på 10-15 procent om du hyr ut möblerat, och en skälig del av övriga omkostnader.

Exempel på vad en rimlig hyra skulle kunna vara för en inneboende:

Anta att du har en lägenhet på 75 kvadratmeter med en månadshyra på 10 000 kronor.

Den inneboende hyr:

• ett eget rum på 10 kvm
• halva köket (6 kvm)
• halva badrummet (3 kvm)
• halva vardagsrummet (8 kvm)

Din inneboende disponerar alltså totalt 27 kvadratmeter av din lägenhet. 27 av 75 kvadratmeter motsvarar 36 procent av lägenhetens yta.

Grundhyran blir därför:

10 000 × 0,36 = 3 600 kronor

Om rummet hyrs ut möblerat kan ett påslag på 15 procent göras:

3 600 × 0,15 = 540 kronor

Därefter kan en skälig andel av gemensamma kostnader läggas till. I det här exemplet antar vi att:

• el kostar 400 kronor per månad
• bredband kostar 600 kronor per månad

En rimlig hyra i det här fallet om rummet är möblerat är:

• Grundhyra: 3,600 kr (36% av din hyra, alltså 10,000 kr × 0.36).
• Påslag för möblering: 540 kr (15% av grundhyran för den inneboende, alltså 3,600 kr × 0.15)
• Del av el: 144 kr (36% av dina totala elkostnader, alltså 400 kr × 0.36)
• Del av bredband: 300 kr (50% av dina bredbandskostnader, alltså 600 kr × 0.5)

Totalhyra för den inneboende: 4,584 kr

Deposition vid uthyrning till inneboende

Det är vanligt att hyresvärden och den inneboende kommer överens om en deposition. Syftet är att ge hyresvärden en ekonomisk säkerhet om hyresgästen exempelvis orsakar skador eller inte fullgör sina skyldigheter enligt avtalet.

Det finns däremot ingen särskild lagregel som anger hur stor en deposition får vara eller att en deposition alltid ska tas ut. Om ni kommer överens om en deposition bör villkoren framgå tydligt av kontraktet. Det gäller bland annat:

• hur stor depositionen är,
• när den ska betalas,
• under vilka förutsättningar avdrag får göras,
• och när den ska återbetalas.

Om den inneboende har uppfyllt sina skyldigheter enligt avtalet, lämnat tillbaka nycklarna och inte orsakat några ersättningsgilla skador bör depositionen återbetalas enligt vad ni har avtalat.

Det är vanligt att depositionen motsvarar en till tre månadshyror, men storleken är något som parterna själva kommer överens om. Det finns ingen lagstadgad standard för detta. Observera att deposition inte är samma sak som förskottshyra!

Inneboende måste folkbokföra sig hos Skatteverket

Den som bor stadigvarande i en bostad ska vara folkbokförd på den adressen. Det gäller även om personen är inneboende. Enligt 6 § folkbokföringslagen ska alla vara folkbokförda där de huvudsakligen bor. Har du en inneboende hos dig så ska de vara folkbokförda på adressen. Var tydlig i kontraktet mellan er och spara kopior på ett säkert ställe. Detta för att kunna påvisa för din hyresvärd att det är en inneboende och inte någon som hyr din lägenhet.

Sammanfattning

• Att hyra ut ett rum till en inneboende kan ge ett extra tillskott till ekonomin och vara ett trevligt sätt att dela bostad.
• Skillnaden mellan en inneboende och en andrahandshyresgäst är att du själv bor kvar i bostaden när du har en inneboende.
• Om du hyr ut i andra hand behöver du normalt hyresvärdens godkännande. För en inneboende krävs - vanligtvis inget sådant godkännande.
• Skriv alltid ett skriftligt inneboendekontrakt där hyran, hyresperioden och övriga villkor framgår tydligt.
• Hyran ska vara skälig. Om rummet hyrs ut möblerat får du normalt göra ett mindre påslag och ta betalt för en skälig andel av gemensamma kostnader.
• Om ni kommer överens om en deposition bör villkoren framgå tydligt av avtalet.
• Den inneboende ska folkbokföra sig på adressen om det är där personen huvudsakligen bor.
• Tydlig kommunikation och ett genomarbetat avtal minskar risken för missförstånd och tvister.

Att hyra ut till inneboende kan vara en lönsam lösning för att stärka din ekonomi. Genom att följa de råd och tips som vi har delat i denna artikel kan du skapa en gynnsam situation både för dig och din inneboende samt vara väl förberedd om du någon gång i framtiden vill hyra ut till en inneboende.

Kom ihåg att öppen kommunikation, tydliga avtal och att följa lagen är avgörande för att både du och hyresgästen ska ha en bra upplevelse. Lycka till!