En guide till hyresrätter och hyror

Välkommen till vår guide om hyresrätter och hyror! Undrar du vad som ingår i hyran du betalar varje månad? Eller hur bruksvärdet på en hyresrätt räknas ut? Kanske överväger du att hyra ut din egen lägenhet i andra hand. Här har du svaren!

Vad ingår i hyran?

Som boende i en hyresrätt betalar din hyra för mer än bara rätten att bo i bostaden, hyran går även till reparationskostnader, kostnader för att hålla hela huset i brukligt skick och förmåner som hiss och tvättstuga.

Kostnaden du betalar för din hyresrätt används av din fastighetsvärd till bland annat:

• Driftkostnader för värme, el och vatten
• Underhåll av fastigheten, inklusive tak och fasad
• Fastighetsavgifter och andra kostnader för finansiering av bostaden

Är du osäker på vad som ingår i din hyra och vad du förväntas ordna själv, bör du se över ditt hyreskontrakt.

Vad är bruksvärdet för en hyresrätt och hur bestäms det?

I Sverige regleras de allra flesta hyrorna för hyresrätter enligt det lagstadgade systemet kring bruksvärdeshyra och förhandlas fram av ombud för fastighetsägare (Fastighetsägarna) och hyresgästerna (Hyresgästföreningen).

Bruksvärdet på en hyresrätt beräknas baserat på faktorer som:

• Hyresrättens fysiska utformning (storlek, antal rum, planlösning och standard)
• Förmåner som kommer med hyresrätten (exempelvis om huset har hiss, sopnedkast, tvättstuga, garage och olika förvaringsutrymmen som källarförråd och vindsförråd)
• Hyresrättens läge (hur nära huset har till kollektivtrafik och andra kommunikationer, dess allmänna läge, utsikt och boendemiljön i stort)
  
  

Hur visar jag att jag kan betala hyran?

Du bör kunna bevisa att du har en årsinkomst som räcker till att du kan både betala hyran och ha pengar över till hushållskostnader. Om ni är två som söker lägenhet tillsammans godkänner vissa hyresvärdar att ni slår ihop era inkomster, men generellt ska du ensam kunna stå för hyran.

Skälig hyra – vad menas med det?

En skälig hyra speglar lägenhetens bruksvärde. Hyran ska vara rimlig. Den jämförs mot hyror för bostäder med samma standard och läge. För fler vanliga juridiska frågor kan du kolla in den här artikeln.

Vad gör jag om min hyra är oskälig?

Har du ett förstahandskontrakt? Anmäl en oskälig hyra direkt till Hyresnämnden. Besluten i Hyresnämnden är situationsbaserade och vad följderna blir kan skilja sig från fall till fall. Om din klagan till Hyresnämnden godkänns, kan du efter domen få en lägre hyra. Du kan även få tillbaka pengar från din hyresvärd.

Varför kan hyran höjas?

Hyreshöjningar påverkas av flera faktorer, både kostnadstrycket och resultatet av årliga förhandlingar mellan hyresvärdar och Hyresgästföreningen. En del av dessa förhandlingar syns i Hyresgästföreningens sammanställning av 2025 års hyresförhandlingar, där överenskomna hyreshöjningar för olika områden anges. I ett pressmeddelande kopplat till statistik från SCB konstaterar Hyresgästföreningen att hyrorna stigit kraftigt de senaste åren och kräver återhållsamhet i kommande avtal. Enligt SCB:s officiella statistik över hyror i Sverige kan dessa förändringar följas mer i detalj, där du kan se hur hyrorna utvecklats över tid för olika typer av lägenheter och områden.

Din hyra kan även höjas om standarden på din lägenhet höjs; det behöver inte vara någon större renovering såsom stambyte för att detta ska ske. Det kan till exempel vara att du får nytt parkettgolv, tvätt- eller diskmaskin installerad i lägenheten eller ett helt renoverat kök. I vissa fall kan man även behöva betala den höjda hyran retroaktivt, om beslutet tagits efter att betalningsavier skickats ut.

Hyra ut sin hyresrätt i andra hand

Att hyra ut i andra hand innebär att du tillfälligt låter någon annan bo i din hyresrätt med hyresvärdens godkännande. Om du är intresserad av att lära dig mer om hur hyressättning fungerar när man hyr ut sin lägenhet i andra hand bör du läsa vår stora guide till att hyra ut en hyresrätt i andra hand.

Sammanfattning

• Hyran i en hyresrätt går till driftkostnader, fastighetsunderhåll och gemensamma utrymmen.
• Bruksvärdet avgör hyrans nivå och baseras på bostadens storlek, standard, läge och tillgång till funktioner som hiss och förråd.
• För att få hyresrätt måste du visa att din inkomst räcker till hyran.
• Skälig hyra innebär att hyran motsvarar bruksvärdet och liknande bostäder.
• Oskälig hyra kan anmälas till Hyresnämnden för prövning och eventuell återbetalning.
• Hyror kan höjas genom förhandlingar och vid standardförbättringar i bostaden.
• Andrahandsuthyrning innebär att någon annan bor i hyresrätten med hyresvärdens godkännande.

Med detta hoppas vi att du fått en tydligare bild av hur hyror fungerar och vad som påverkar dem. Med rätt kunskap blir det enklare att förstå din egen hyra och vilka alternativ som finns om frågor skulle uppstå. Lycka till!